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        517宜居房产 王宁浅谈房价2020/7/23 16:52:18

        中国房地产的市值是 65 万亿美元,超美国欧盟日本的总值。
        这是SOHO 中国董事长潘石屹去年(11 月 18 日)在的财新峰会上说出的数据。这65 万亿美元的数据到底是怎么来的呢?潘说,是网上看来的。 
        潘大概是这样算的:根据国家统计局数据,2017年新建商品房销售金额133701亿元,销售面积169408万㎡, 两者相除等于7892元/㎡)
        ◆全国居民人均住房建筑面积:40.8㎡
        ◆全国总人口:≈13.9 亿人
        ◆全国平均房价:≈7892 元/㎡
        以上这三个数据均来自国家统计局。
        40.8㎡/人×13.9 亿人×7892 元/㎡=447.6 万亿元***。
        按美元汇率算折合一下,恰好是 65 万亿美元。
        这个数据到底对不对,谁也不知道,不过根据你对身边房价的感觉来看,65万亿即使不很精确也不会太离谱。这说明一个问题:房子确实有点高。
        房价上涨的黄金期已过,这点基本网民已经形成共识。
        影响房价的因素,短期看政策,中期看经济,长远看人口


        政策方面
        从国家层面看,2016年12月由中央财经领导小组在中央经济工作会议上提出“房住不炒”。
        2017年10月18日-24日,第十九次全国人民代表大会,习***强调:坚持“房子是用来住的不是用来炒的”**,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的保障制度,让全体人民住有所居”
        2018年上半年全国各地出台楼市调控政策累计200次左右,实施限售的城市约50个。
        2018年10月8日晚间,***常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。各地货币化安置大幅下调。


        经济方面
         
        2017年6.9%,2018年6.6%,2019年预期6.3%,当然中国的GDP不会一直低下去。


        人口因素
          从劳动年龄人口变化来看,2011年到达9.41亿的高峰,之后逐年下降。


        从上面可以看出,中国的房地产无论是在政策层面、经济层面和人口层面都不再具备房价上涨动力。
        从存量房来看,根据国家电网公司做一个统计,从每户电表数据来看,一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。数据可信度还是比较高的。但一年20度用电量实在太过宽泛。
        根据腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显中示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示:目前一线城市空置率22%,二线城市24%。
        根据西南财经大学曾做了一个全方位调查,他们的结论是,2013年全国住房空置率已经超过了22%,各主要大城市空置率全在20%上下,三线城市更是超过了23%,甚至说全国有5000万空置房。
        而后来中央党校的周天勇教授说,2015年底,这个数字(空置房数量)可能上升到6500-8000万套,据估计,现在空置房可能会更多。8000万套,以每套3人算,可以住2.4亿人。这也正好对应着未来15%的城镇化率。


        现在,房子这么多,房价这么贵,如上所述因素都不存在的话,总体的上涨几乎不可能,那么剩下的只有两个方向:维持和下跌。
        当然,总体的下跌趋势并不意味着所有的房价都会下跌,即使下跌,也会有的地方跌得少,有的地方跌得多,那么哪些地方会更加保值呢?
        先看看政策方面。城镇化是未来发展的趋势,根据统计,发达国家的城镇化率在75%-80%左右,而中国目前城镇化率在60%左右。


        那么约有15%的空间,对应人口总量2亿左右,预计每年有1330万人口进城,这些人会流向哪里?小城镇还是大城市?
        长期以来有两派观点,一派是小城镇派,另一派是都市圈派。
        持都市圈派观点的主要以经济学家为主,他们以美日为参考,美日韩长期均以都市圈为人口聚集的方向,这里可能忽略了几个重要因素:第一,人口数量级不一样,韩国日本从国土和人口不在一个数量级上,可参考性不大在。美国国土和中国相当,不过美国人口还不如中国人口的零头多,美国3.3亿人口,而中国人口前25位城市就有3亿多人口,那多余的人7亿人口难道也要进入到这些城市吗?这明显不太合理。第二,中国文化起源不同,中国文化起源于农耕文明,而美国是一个移民国家,文化背景的差异注定人口的分布也会有很大的差别。第三,美国是一个市场国家,人口的移动是一个长期自然的过程。而中国是一个政府主导的国家,人口的移动受政府影响很大。
        持小城镇派观点的以社会学家为主。这一派扎根于中国的社会现实,特别是对三农问题理解深刻,认为遍地开花的小城镇更加符合中国国情。相对的,对大城市抱着一种警惕的心理,担心大城市化带来的各种城市病、资源承载限制、社会矛盾等问题。
        这两种观点今天看来都均有不足之处,西方国家的城市化走过了上百年的时间,而中国城市化在短短的三十多年就完成了大半,这必然会带来的社会剧烈变迁、贫富差距、移民问题、就业问题,这都都需要时间消化,进而阻止城镇化进程。而“苏南模式”、“温州模式”、“珠江模式” 这些小城镇的发展是因为它们的地理条件良好,也无法向全国复制推广。中西部、东北小城镇多处于衰亡之中也是一个事实。
        多年以来,中国城市化在这两条路线中摇摆,现在的路线既不是发展超大城市,也不是发展小城镇,而是发展城市群。
        城市群设计是一个很智慧的方案,从根本上防止全国的人口只集聚在现有的省会或直辖市,同时实现全国城镇的均衡合理分布。
        现在一线城市如北京、上海城镇化率分别达到86.35%和89.6%,几近饱和,而三四线城市如岳阳和绵阳仅为52.29%和46.5%,从这点来看三四线城市有较大的城镇化空间。


        未来三四线城市在城镇化过程中,将成为政策、资金的密集区,释放大量土地,产生很多需求和机会,这将吸引更多人口回流三四线城市。
        而处于城市群中的三四线城市,会有更多的发展机会,据研究表明,城区人口规模应在200万以上(税收才能支持较好的公共服务),最好是300万以上(支撑较发达的公共交通,比如地铁和航空)。但城区人口超过1600万人口时,会有较严重的城市病。
        因此, 人口处于300万人口-1000万之间,位于城市群中的三四线城市,才是未来最好的选择,同时也是房价最保值的地方。


        绥中县,60万人口,在其广阔的土地面积上,县城中心地带还有待开发建设。房价如葱看对谁来说,在建筑材料不断上涨,人工不断上涨的社会现状中,房价呢?凭啥降
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